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El Tribunal Supremo anula el IRPH en un préstamo por subrogación al promotor: el préstamo se queda sin intereses (STS 161/2026)

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que marca un antes y un después para miles de personas que adquirieron su vivienda subrogándose en el préstamo hipotecario del promotor y cuyo préstamo está referenciado al IRPH. Se trata de la Sentencia 161/2026, de 4 de febrero, en la que la Sala de lo Civil estima el recurso de casación interpuesto por dos consumidores frente a Unicaja Banco y declara no incorporada la cláusula que establecía el IRPH como índice de referencia del tipo de interés remuneratorio.

La consecuencia más relevante de esta resolución es que, al no haberse incorporado la cláusula de intereses al contrato y no existir una norma supletoria aplicable, el préstamo se queda sin interés remuneratorio, debiendo el banco devolver todas las cantidades cobradas por este concepto desde la fecha de la subrogación.

Qué ocurrió en este caso

Los demandantes compraron en noviembre de 2003 una vivienda de nueva construcción en la localidad de Peligros (Granada). Para financiar la compra, en lugar de solicitar un préstamo nuevo, se subrogaron en el préstamo hipotecario que la constructora tenía concedido con la Caja de Ahorros de Ronda, Almería, Málaga y Antequera (hoy Unicaja).

La subrogación hipotecaria es una operación muy habitual en la compraventa de viviendas de obra nueva. Consiste en que el comprador asume la posición del promotor frente al banco, quedándose con la parte del préstamo que corresponde a su vivienda y obligándose a devolverlo en las condiciones que ya estaban pactadas.

En la escritura de compraventa y subrogación de estos consumidores se recogían algunos datos del préstamo: el capital pendiente, el plazo, la periodicidad de las cuotas y un incremento anual del 2%. Sin embargo, no se incluía ninguna referencia al tipo de interés aplicable. No se mencionaba ni el índice de referencia (IRPH Entidades) ni el diferencial, ni se expresaba el tipo de interés en términos de TIN o TAE.

El préstamo original del promotor, firmado en febrero de 2000, sí establecía el tipo de interés en varias fases, siendo la que afectaba a estos compradores la referenciada al IRPH Entidades más un diferencial del 0,25%. Pero esta información constaba en la escritura del préstamo al promotor, un documento que nadie entregó a los compradores.

Además, la entidad bancaria reconoció que, conforme a una circular interna, no consideraba obligatorio facilitar oferta vinculante a los compradores que se subrogaban, por entender que se trataba de una operación ya concertada previamente.

No fue hasta noviembre de 2013 —diez años después de la compra— cuando los demandantes obtuvieron por sus propios medios una copia parcial de la escritura del préstamo al promotor, descubriendo entonces que su hipoteca estaba referenciada al IRPH.

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Qué ha dicho el Tribunal Supremo

El Supremo analiza si la cláusula que fijaba el IRPH como tipo de referencia superaba el denominado control de incorporación, que es el primer filtro que debe pasar cualquier condición general de la contratación antes de poder ser analizada desde el punto de vista de la transparencia o la abusividad.

Este control, regulado en los artículos 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, exige que el adherente —en este caso, el consumidor— haya tenido oportunidad real de conocer la existencia de la cláusula al tiempo de celebrar el contrato. Si no la tuvo, la cláusula simplemente no se incorpora al contrato. No forma parte de él.

La sentencia concluye que no se cumple el control de incorporación, apoyándose en los siguientes hechos: la escritura de compraventa y subrogación no contenía ninguna mención al tipo de interés aplicable; no se entregó a los compradores copia de la escritura del préstamo al promotor; la entidad bancaria no facilitó oferta vinculante ni ningún otro documento informativo sobre el interés remuneratorio; las dos escrituras de novación posteriores (2004 y 2005) tampoco hacían referencia al tipo de interés; la mención predispuesta en la escritura de compraventa, según la cual los compradores conocían y aceptaban las condiciones del préstamo al promotor, era una declaración vacía de contenido, carente de eficacia; y el notario no verificó que los prestatarios por subrogación hubieran recibido un ejemplar de las condiciones generales del préstamo, algo exigido por la ley.

La obligación de informar es del banco

El Supremo reitera la doctrina que ya había establecido en sentencias anteriores: la obligación de informar al consumidor que se subroga en un préstamo al promotor recae sobre la entidad bancaria, no exclusivamente sobre el promotor. Sin perjuicio de las obligaciones que pueda tener el vendedor, el banco que acepta la subrogación y que se convierte en acreedor del nuevo prestatario tiene el deber de asegurarse de que este está adecuadamente informado sobre las características del préstamo.

Esta doctrina es coherente con el marco normativo aplicable en el momento de la contratación, incluidos el Real Decreto 515/1989, la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la propia Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas.

Las consecuencias: un préstamo sin intereses

La parte más relevante de la sentencia es, sin duda, la relativa a los efectos de la no incorporación de la cláusula de intereses.

El Tribunal Supremo analiza si existe alguna norma de derecho supletorio que pueda ocupar el lugar de la cláusula no incorporada, examinando tres posibilidades y descartando todas ellas. El artículo 1108 del Código Civil, que prevé el devengo del interés legal, solo resulta aplicable a los supuestos de mora del deudor, lo que no concurre en este caso. El artículo 7 de la Ley de Crédito al Consumo de 1995 tampoco resulta viable, dado que el interés legal superó al interés remuneratorio del IRPH en la mayoría de los años, perjudicando al consumidor en lugar de beneficiarlo. Y la disposición adicional 15ª de la Ley de Emprendedores está prevista para la desaparición de índices de referencia, no para supuestos de no incorporación.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido de forma reiterada que el juez nacional no puede integrar el contrato sustituyendo la cláusula declarada abusiva (o, con mayor razón, no incorporada) por otra que beneficie al profesional, ya que ello eliminaría el efecto disuasorio de la normativa de protección de consumidores.

Por tanto, la consecuencia es que el préstamo se queda sin interés remuneratorio. El Supremo fundamenta esta solución en el artículo 1740 del Código Civil, que contempla la posibilidad de que el préstamo sea gratuito, y en el artículo 311 del Código de Comercio, según el cual los préstamos no devengan interés si no se ha pactado por escrito.

Unicaja es condenada a devolver todas las cantidades cobradas en concepto de intereses desde noviembre de 2003, con sus intereses legales desde cada cobro, así como al pago de las costas de primera y segunda instancia.

A quién puede afectar esta sentencia

Aunque cada caso debe analizarse de forma individualizada, la doctrina sentada en esta sentencia resulta aplicable a todos aquellos supuestos en los que concurran circunstancias similares: compraventa de vivienda de obra nueva con subrogación en el préstamo del promotor, ausencia de mención al tipo de interés en la escritura de subrogación, falta de entrega de copia del préstamo original y ausencia de oferta vinculante u otra documentación informativa.

Este tipo de operaciones fue extremadamente frecuente en España durante los años anteriores a la crisis inmobiliaria. Muchas de las viviendas vendidas por promotoras entre finales de los años 90 y la primera década de los 2000 se financiaron de esta manera, y en un número muy significativo de casos el procedimiento fue idéntico al descrito en esta sentencia.

Por tanto, si usted compró una vivienda nueva subrogándose en el préstamo del promotor y su hipoteca está referenciada al IRPH, es recomendable que un profesional analice su caso para determinar si se encuentra en una situación análoga a la resuelta por el Tribunal Supremo.

Conclusión

La STS 161/2026 refuerza la protección del consumidor en un ámbito especialmente sensible como es la contratación hipotecaria por subrogación, y lo hace con una consecuencia de gran alcance: la eliminación total del interés remuneratorio cuando el banco incumple sus obligaciones de información.

Se trata de una sentencia que, más allá del caso concreto, envía un mensaje claro a las entidades financieras: la obligación de informar adecuadamente a los consumidores no es una mera formalidad, y su incumplimiento puede tener consecuencias económicas muy significativas.

Si tiene una hipoteca con IRPH obtenida por subrogación en un préstamo al promotor y desea que analicemos su caso, puede concertar una consulta gratuita por videoconferencia a través de nuestra web o contactar con nosotros en info@iurisfirma.es.

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