Más cláusulas abusivas: La base de cálculo en los préstamos hipotecarios. No todo son cláusulas suelo.

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Parece evidente que a día de hoy, visto el panorama judicial en el que tanto la mayoría de los Juzgados mercantiles, de las Audiencias provinciales y las distintas Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo se han manifestado al respecto, nadie dudaría de que las cláusulas suelo, tal y como se han introducido en los contratos de préstamo hipotecario, están condenadas a ser anuladas por su abusividad.

A modo de resumen, el motivo que por el que se anulan tales cláusulas reside en que éstas se han incluido en los distintos contratos hipotecarios de forma totalmente inadvertida para los consumidores. Estos eran conscientes de que deberían abonar el tipo de interés consistente en el índice de referencia (normalmente el Euribor), incrementado en un diferencial; sin embargo, no se les explicaba que, si el Euribor, o el Euribor más el diferencial, descendía por debajo de cierta cifra, no se beneficiarían de esa bajada, sino que el tipo que se les aplicaría tendría un tope a la baja. Por tanto, pese a que se afirma por el Tribunal Supremo que la cláusula afecta a un elemento principal del contrato, cual es el precio, esto no impedirá que se pueda declarar su abusividad.

Sin embargo, pese a la relevancia que han adquirido las cláusulas suelo, existe otro tipo de cláusulas que ha sido incluido en distintos contratos de préstamo. La inclusión de dichas cláusulas se ha realizado del mismo modo, es decir, sin advertir la existencia de éstas al consumidor, de modo que no son las únicas que el banco “olvidó” advertir a sus clientes. Así, podemos recordar la existencia de otras cláusulas establecidas por las entidades bancarias que han sufrido la declaración de nulidad por abusividad, en unos casos, o han sido limitadas en otros. En este sentido encontramos sentencias tales como las relativos a las cláusulas de redondeo; cláusulas que eximen de total responsabilidad a la entidad bancaria de manera indiscriminada y sin matización o modulación en supuestos de sustracción de tarjetas; el establecimiento, como causa de vencimiento anticipado, cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o resulte disminuida la solvencia por cualquier causa; cláusulas que establecen limitaciones de disposición al propietario, tales como arrendar la vivienda o establecer precio mínimo de arrendamiento; cláusulas relativas a los intereses moratorios, entre otras muchas.

La base de cálculo actual/360 en el cálculo de intereses.

Llegados a este punto, voy a referirme a una cláusula, que si bien no es nada novedosa en los contratos bancarios, no ha tenido una alta repercusión, y creo que no me equivoco al afirmar que se trata de una cláusula que a cualquier consumidor, incluso al más cuidadoso, le pasaría totalmente inadvertida. Me refiero a la inclusión de la base de cálculo actual/360 en la fórmula que sirve para calcular los intereses que integran la cuota hipotecaria.

Muchos se preguntarán qué es eso de actual/360, mientras que a otros tantos, entre los que se mueven en el campo de la economía, les resultará familiar. He de reconocer que hasta no hace demasiado tiempo me encontraba entre los primeros; sin embargo, la dedicación al estudio de las cláusulas suelo y el ejercicio de las acciones de nulidad de éstas me ha llevado a encontrarme con este tipo de cláusulas y me ha obligado a ahondar en ellas. Previamente voy a tratar de explicar de qué se trata, sirviéndome para ello de las explicaciones dadas por Don Miguel Córdoba Bueno, profesor de Economía Financiera de la Universidad San Pablo-Ceu.

Se denomina base de cálculo al número de días utilizado para aplicar el interés en una operación financiera¹⁾Diccionario Económico editado por “Expansión” y “Wolters Kluwer”.

Lo que habitualmente se viene estableciendo en el grueso de préstamos hipotecarios es tomar como base años comerciales, que no es otra cosa que dividir un año en 360 días en lugar de los que realmente tienen: 365, o 366 si es bisiesto; y ello con un objetivo muy sencillo: haciendo esto, todos los meses tendrían 30 días, por lo que no habría distinción en función de en qué mes nos encontremos; en todos se devengarían los mismos intereses.

No obstante, pese a ser algo mucho menos habitual, también podemos encontrarnos con préstamos que toman como base años naturales, es decir, 365 o 366 días según corresponda.

En ambos casos el consumidor no ve realmente ningún beneficio ni perjuicio en el uso de uno u otro tipo de año; al final de este habrá pagado los mismos intereses, pues estos se calculan sobre un año, dando las mismas cantidades; el cambio va a estar en el reparto de estos en cada mes.

El problema surge cuando se mezclan los años comerciales con los años naturales; ahí es donde surge la llamada base de cálculo actual/360.

Esta base de cálculo implica dividir los intereses anuales entre 360 días, como si nos encontráramos en un año comercial; sin embargo, una vez que tenemos los intereses que corresponden a cada día (comercial), las cantidades que se abonarán mensualmente se obtienen multiplicando ese importe diario por los días que realmente tenga esa mensualidad (28, 29, 30 o 31). De este modo, en definitiva, estamos aumentando los intereses que se pagarán cada año, pues, al dividir el año en 360 días, los intereses que corresponden a cada uno de estos días serán mayores que los que corresponderían si los dividiéramos en 365 ó 366; y, sin embargo, ese importe lo acabamos multiplicando por 365 ó 366. Así, dicho de un modo simple, el consumidor paga cada año cinco o seis días más de intereses.

Según se contiene en las explicaciones del profesor Córdoba Bueno, al que antes he hecho referencia, la expresión del interés a pagar en los dos casos sería la siguiente:

Por tanto, la cifra 36.000 como denominador de la fórmula implica el uso de un año comercial y la referencia a que el tiempo se expresará en días naturales nos lleva a la conclusión de que nos encontramos ante una base de cálculo que “mezcla” ambos cómputos; base que, como dije al comienzo, se denomina en la esfera económica actual/360.

Esta “adulteración” de la fórmula hipotecaria –creo que no me equivoco en absoluto– nunca se ha explicado al consumidor, y entre otras razones soy tan rotundo al afirmarlo porque, hablando con los propios empleados de diversas entidades, incluso con directores de sucursal, muchos ni tan siquiera saben que se incluye en los préstamos hipotecarios concedidos. Es más, la única justificación que encuentran o, si somos maliciosos, la única excusa que dan, cuando se les pregunta por qué los cálculos que se realizan con un simple simulador de préstamo hipotecario no coinciden con las amortizaciones realizadas por ellos, es que «seguramente usted no estará aplicando el sistema de amortización francés»; es decir, “salen por peteneras”.

Identificar la cláusula en las escrituras.

Lo que resulta más complicado aún es identificar esta base de cálculo en las escrituras hipotecarias que la contienen, pues su inclusión no se realiza de un modo fácilmente localizable. En el contenido de las estipulaciones que la insertan se incluye un párrafo similar al siguiente:

Capital multiplicado por rédito y por tiempo, dividido por treinta y seis mil. En esta fórmula se considera que el interés nominal es el importe de los intereses brutos; el capital, el saldo de capital; el rédito, el tipo de interés nominal anual; y el tiempo, el número de días expresados en días naturales. […] Los intereses se devengarán diariamente a partir de la fecha de la presente escritura, y se liquidarán y pagarán MENSUALMENTE; para el cómputo de intereses se tomará el año de trescientos sesenta y cinco (365) días, y se aplicará la fórmula prevista en la cláusula anterior.

Sin embargo, donde sí puede resultar más fácil identificar la presencia de esta cláusula es a través de la tabla de amortización del préstamo hipotecario.

En un préstamo en el que no se incluya la base de cálculo a la que me refiero, es decir, en un préstamo que podríamos llamar “estándar”, la tabla de amortización sería como la siguiente:

En ella, si nos fijamos en la columna de intereses, podemos observar cómo desde el primer mes la cantidad va minorándose de forma más o menos progresiva, sin existir saltos de ningún tipo, de modo que el mes siguiente siempre será inferior al anterior de forma sucesiva.

Sin embargo, en un préstamo que incluya la base de cálculo actual/360, la tabla de amortización sería como sigue:

Volviendo a centrarnos en la columna de intereses, vemos cómo la disminución de cantidades ya no es regular. Existen subidas y bajadas en sus cantidades, las cuales coinciden, como puede verse, con las subidas en número de días de cada una de esas mensualidades.

La existencia de esta sucesión de subidas y bajadas podría confundirse con una base de cálculo que simplemente amortice por días naturales, si bien, nos tendría que llevar a buscar en el contenido de la escritura párrafos como el transcrito anteriormente.