Tiempo de lectura: 3 minutos

Cuando queremos financiar la compra de nuestra vivienda y necesitamos acceder a un préstamo hipotecario podemos conseguirlo de varias formas: podemos hablar con el banco para saber qué dinero nos dejan y en qué condiciones, o podemos quedarnos con el préstamo que ya tiene el vendedor, con las condiciones que el banco le dio en su día. Hoy analizamos si es posible reclamar los gastos en este segundo caso.Los gastos de una subrogación hipotecaria

Qué es una subrogación hipotecaria

Como adelantábamos existen distintas formas de acceder a un préstamo hipotecario. La más habitual es la de solicitar directamente ese préstamo a cualquier entidad bancaria; sin embargo, también es posible que asumamos el préstamo hipotecario que ya recibió el anterior propietario (sea promotor o no de la construcción) o, incluso, que asumamos dicho préstamo y se modifiquen algunas o todas las condiciones de éste.

De este modo, son tres las formas de financiar esa compra.

Esa segunda opción, quedarnos con el préstamo del vendedor, es una subrogación hipotecaria y, en el tercer supuesto, en el que además se modifican las condiciones de ese préstamo, estamos ante una subrogación y novación hipotecaria.

Vídeo:

Los gastos en la subrogación hipotecaria

En los tres supuestos que nos permiten acceder a un préstamo hipotecario se van a generar gastos hipotecarios, al tener que intervenir en todos ellos, distintos profesionales: el notario, el registrador y la gestoría, aunque su importe va a ser diferente.

Para resolver la cuestión de si es posible reclamar los gastos hipotecarios en los casos de subrogación tendremos que acudir a dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo los días 15 y 17 de junio de 2020.

En estas sentencias nos encontramos con la reclamación de estos gastos hipotecarios por parte de un consumidor cuando lo que se firmó fue una subrogación hipotecaria y, además, el banco ni tan siquiera intervino en la firma de ese contrato.

Podcast:

La respuesta del Tribunal Supremo es que no es posible demandar al banco por no haber intervenido en la contratación. Afirma que el banco no impuso la obligación de que el consumidor tuviera que hacer frente a todos los gastos, sino que fue la promotora, por lo que el banco no puede responder de una cláusula que no impuso.

No obstante, en estas mismas sentencias se nos dice que si nos encontramos en el tercer supuesto, es decir, que además de la subrogación hipotecaria se llevó a cabo una modificación de las condiciones del préstamo, entonces sí podrían reclamarse esos gastos hipotecarios. El motivo es que, en estos casos, el banco sí interviene y, por tanto, sí es quien incluye la cláusula por la que se obliga al consumidor a hacer frente a todos los gastos hipotecarios que se generen.