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El pasado 11 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo publicó por fin las dos esperadas sentencias relativas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Unas resoluciones que llevaban pendientes desde octubre y que el sector jurídico seguía con enorme expectación desde las contundentes sentencias del TJUE de julio de 2023 y diciembre de 2024, donde se cuestionó de manera directa la doctrina que hasta entonces había mantenido el Alto Tribunal.

sentencias IRPH Supremo 2025La publicación de estas sentencias ha generado una avalancha de titulares que, en su mayoría, transmiten un mensaje contundente: “El Supremo salva a la banca”, “No hay nulidad del IRPH”, “Fin del debate sobre las hipotecas IRPH”.
Sin embargo, un análisis jurídico serio muestra una realidad bastante más matizada, especialmente para quienes disponen de préstamos hipotecarios referenciados a este índice.

En este artículo expongo mis primeras conclusiones profesionales, tras una lectura completa de ambas sentencias. Se trata de resoluciones importantes, que marcan un punto de inflexión en el litigio sobre el IRPH y cuya interpretación debe hacerse con rigor.

1. Dos sentencias, dos enfoques: transparencia y abusividad

El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias:

  • La primera aborda exclusivamente el control de transparencia.
  • La segunda se centra en el control de abusividad, partiendo de que ya se había considerado que la cláusula no era transparente.

Estas dos vías de análisis —transparencia y abusividad— son las esenciales tras lo establecido por el TJUE en los últimos años, y su importancia no puede subestimarse. Hasta hace muy poco, el Supremo venía blindando el IRPH bajo el argumento de que se trataba de un índice oficial, lo que, a su juicio, impedía su consideración como abusivo.

Las nuevas sentencias ya no sostienen esa tesis de forma rígida.
Y esto, de por sí, supone un cambio de enorme relevancia.

2. Un detalle fundamental: los dos casos no representan al IRPH común

Para interpretar el alcance de estas resoluciones hay que observar un punto crucial:
las dos hipotecas analizadas son casos muy excepcionales dentro de la práctica bancaria habitual.

Primer caso: escritura con información poco frecuente

Aunque la entidad demandada era Kutxabank, el préstamo procedía de la antigua Caja de Ahorros de Vitoria y Álava, con una escritura que contenía información inusualmente detallada.

Incluía, entre otros aspectos:

  • Referencias explícitas a la Circular 5/1994 del Banco de España
  • Indicación de la publicación en el BOE

Esto no es lo habitual. La inmensa mayoría de las escrituras IRPH firmadas por los consumidores no contienen este nivel de detalle, lo que convierte este caso en una excepción.

Segundo caso: un momento económico absolutamente anómalo

El segundo préstamo analizado se firmó justo cuando el euríbor alcanzó su máximo histórico, en pleno estallido de la crisis de 2008.

En ese momento, la diferencia entre euríbor e IRPH se redujo significativamente, lo que permite al Supremo afirmar que el interés pactado no generaba un desequilibrio apreciable.

Pero nuevamente:
este contexto no representa el grueso de hipotecas referenciadas al IRPH.

Vídeo:

3. La importancia de la Circular 5/1994 y del diferencial negativo

El TJUE, en sus sentencias de 2023 y 2024, subrayó la importancia de que los bancos informaran adecuadamente al consumidor sobre:

  • La naturaleza del IRPH como media de TAEs
  • El efecto que los gastos y comisiones incorporados en esa media producen
  • La advertencia del Banco de España de que el IRPH tiende a situarse por encima del valor de mercado
  • La necesidad de aplicar un diferencial negativo para mitigar ese efecto

Esta información es esencial para que el consumidor pueda comprender el impacto real del índice en su préstamo hipotecario.

Sin embargo, el Supremo interpreta estas advertencias de forma limitada, sugiriendo que la mención a la Circular o a su publicación en el BOE podría resultar suficiente para superar el control de transparencia.

Es una interpretación cuestionable, especialmente cuando se tiene en cuenta que:

  • El consumidor no es destinatario natural de normativas técnicas del Banco de España.
  • La mayoría de escrituras IRPH ni siquiera mencionan la Circular 5/1994.
  • La finalidad de la advertencia sobre el diferencial negativo no era aclarar el concepto de TAE, sino advertir del riesgo objetivo de que el préstamo quede por encima del mercado si no se aplica.

En este punto, el Supremo parece “suavizar” el impacto del criterio europeo, y será un aspecto central en el debate jurídico futuro.

4. ¿Por qué el Supremo no ha anulado el IRPH en estos dos casos?

Tras analizar ambas sentencias, la razón principal es clara:
los dos supuestos analizados son extraordinariamente favorables al banco.

En el caso de transparencia, la escritura incluía más información de la habitual.
En el caso de abusividad, el contexto económico hacía difícil apreciar un desequilibrio real.

Esto permite al Supremo afirmar que no procede la nulidad en esos casos concretos, pero no puede extrapolarlo al resto de hipotecas.

Y este es el punto que los titulares mediáticos han pasado por alto.

5. El giro importante: el Supremo ya no puede cerrar la puerta

La cuestión central es que el Tribunal Supremo, pese a sus matices, reconoce ahora que:

  • El IRPH puede ser objeto de control de transparencia.
  • Si no supera la transparencia, se debe entrar en el análisis de abusividad.
  • En muchos supuestos la falta de información será evidente.
  • El contexto económico y documental de cada caso es determinante.

Esto supone un cambio sustancial respecto a la doctrina anterior.
Ya no es posible afirmar categóricamente que el IRPH no puede ser abusivo por ser un índice oficial.

En consecuencia, se abre un escenario nuevo, donde el análisis será caso por caso, y donde muchas cláusulas podrán ser anuladas.

6. Conclusión: no estamos ante el final del IRPH, sino ante una nueva etapa

Aunque estas dos sentencias no son favorables para los consumidores reclamantes, tampoco constituyen el cierre definitivo que algunos medios han querido transmitir.

De hecho:

  • Confirman que el TJUE ha obligado al Supremo a abandonar su postura tradicional.
  • Abren la puerta a valorar el IRPH individualmente en cada préstamo.
  • Y permiten que numerosos consumidores puedan obtener la nulidad de la cláusula si acreditan la falta de información relevante.

Estamos, por tanto, ante un momento decisivo en la litigación bancaria, donde aún hay mucho margen para la defensa jurídica.

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