Los gastos hipotecarios han copado prácticamente todas las últimas novedades sobre las cláusulas abusivas insertas en las escrituras de préstamos hipotecarios; sin embargo, no todo ha quedado dicho ya, pues, entre otras cosas, respecto de los gastos generados con las novaciones hipotecarias, veníamos viendo criterios muy dispares en función del Juzgado o Audiencia Provincial que debía resolver el asunto.
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La Sentencia dictada por la Audiencia Provincial
Pese a ser la sentencia del Tribunal Supremo la que centra nuestra atención en el presente artículo, entiendo interesante empezar explicando la que obligó a llevar este caso ante el Tribunal Supremo, la sentencia que dictó la Audiencia Provincial, porque ella pone en evidencia las distintas visiones que se han dado a esta problemática de los gastos hipotecarios de una novación hipotecaria.
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El caso enjuiciado consiste, no en un préstamo solicitado para la adquisición de su vivienda, sino que se trata de un préstamo que ya existía a favor de la promotora, y los consumidores se subrogan en ese préstamo, ocupando la posición de la promotora de la vivienda. A su vez, estos consumidores amplían el préstamo, de forma que, además de la subrogación, deben firmar una novación hipotecaria.
La Audiencia Provincial de Asturias afirma que no es nula la cláusula de gastos hipotecarios en este tipo de contratos cuando lo que existe es una novación de la hipoteca, en este caso en concreto, al ampliarse el préstamo. Para llegar a dicha conclusión, argumenta que, al no limitarse los consumidores a subrogarse en el préstamo hipotecario, sino que llevan a cabo una ampliación, son ellos, y no el banco, los que tenían interés en que se les ampliara el préstamo y, por ello, fueron ellos los que necesitaban los servicios del Notario, del Registro y de la Gestoría.
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La postura del Tribunal Supremo ante los gastos hipotecarios de una novación
Sin embargo, el Tribunal Supremo le ha recordado, en este caso, a la Audiencia Provincial de Asturias que:
…si no existiera la cláusula de gastos hipotecarios, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos, …, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad.
Esta conclusión la alcanza, precisamente tras recordar que el banco no resulta alguien ajeno a la firma de la escritura de préstamo hipotecario y su inscripción registral, sino que él, tiene un claro interés en que se generen esos gastos que el propio banco no quiere asumir, ya que la entidad financiera va a ver ampliada igualmente la garantía hipotecaria establecida en su favor.
Por tanto, las novaciones hipotecarias, al menos en lo que a la cláusula de gastos hipotecarios se refiere, no deben tener un trato distinto al dado a este tipo de cláusulas insertas en las escrituras de préstamos hipotecarios. De esta forma, la cláusula de gastos que obliga al consumidor a pagar todos los gastos de la hipoteca, será nula tanto en si es una préstamo como si es la modificación de un préstamo.
¿Los honorarios producidos en la novación son Gastos Hipotecarios? Entiendo. ¿Se pueden reclamar como si fuera una reclamación de gastos hipotecarios normal? Confírmemelo por favor.
Hola Fonsi. En el caso de una novación hipotecaria se pueden reclamar perfectamente todos los gastos que se generan en las siguientes proporciones: 50% Notaría y 100% Gestoría, Tasación y Registro. Saludos.