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Los nuevos préstamos hipotecarios que se van a firmar a partir de ahora contienen novedades fruto de una nueva Ley, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que se adapta a la nueva realidad que los distintos varapalos jurídicos sufridos por los bancos en los últimos años han puesto de manifiesto.

Esta Ley traslada a nuestra normativa una Directiva Europea que regula los contratos de crédito celebrados con los consumidores, una Directiva de Febrero de 2014 y ha entrado en vigor el pasado 16 de junio.

¿Qué regula esta Ley?

Esta nueva Ley no afecta a las personas jurídicas (pese a que pueden llegar a ser consumidores si actúan en un ámbito distinto de una actividad comercial o empresarial), por lo que afectará a aquéllas personas físicas que intervengan en el otorgamiento de un préstamo hipotecario, tanto si lo es como deudor como si actúa como avalista y siempre que el préstamo establezca una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial o, también, si es un préstamo para la autoconstrucción de una vivienda.

Las novedades de la Ley de Crédito Hipotecario

La publicidad de los préstamos hipotecarios

La publicidad de los préstamos ofrecidos por las entidades bancarias es una de las primeras cuestiones que regula esta Ley estableciendo la distinta información que tiene que ofrecerse, debiendo hacerse de forma clara y destacada.

La propia Ley ya recoge un listado de todos los puntos que tienen que incluirse en la información publicitaria de los préstamos hipotecarios, como la TAE, el sistema de amortización, el tipo de interés (si fijo, variable o mixto), incluso si cabría la dación en pago en el caso de que fuera posible.

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La oferta vinculante

Hasta hace poco, la oferta vinculante, que es el resumen informativo de todas las condiciones del préstamo hipotecario, tenía que ponerse a disposición del consumidor con una antelación de tres días a la fecha en la que se firmaba la escritura, plazo que posteriormente, con una nueva modificación legislativa se dejó sin regular. Ahora, con la nueva Ley, se establece que el banco tendrá que dar esa información con una antelación mínima de diez días.

Simulaciones en tipos de interés variable

Por fin, tras las muchas sentencias que han puesto de manifiesto la falta de información de los bancos sobre la cuestión primordial que debe conocerse ante un préstamo hipotecario: el importe de las cuotas mensuales, también se le tendrán que hacer al particular simulaciones, cuando el tipo de interés sea variable, de las cantidades que se tendrían que pagar en función de distintos valores que pudiera tener el tipo de interés. Con esto se trata de recoger en la Ley la obligación de transparencia que debe primar la venta de este tipo de productos financieros.

La distribución de los gastos hipotecarios

Por primera vez se regula expresamente en una ley quién va a hacer frente a los distintos gastos que se generan con el préstamo hipotecario. En esta Ley el reparto que se hace es el siguiente:

El coste de tasación lo tiene que asumir el particular, el de gestoría el banco, al igual que el del registro de la propiedad y el de notaría (salvo las copias de la escritura que las pagará el que las pida). El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se abonará según establezca la normativa tributaria aplicable.

De esta forma, el prestatario sólo tendrá que pagar la tasación y las copias que solicite de la escritura de préstamo. El resto lo tiene que asumir la entidad bancaria.

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El obligado asesoramiento por el Notario

En ocasiones es necesario establecer ciertas obligaciones para poder proteger ciertos derechos. Esto es lo que ocurre respecto del asesoramiento previo a la firma de los préstamos hipotecarios.

La nueva Ley obliga al consumidor a recibir asesoramiento gratuito y personalizado por parte del Notario que va a intervenir en la firma de la escritura. Esto no es una obligación sin importancia, porque la Ley establece que el Notario tendrá que redactar un acta sobre esa comparecencia en la que dará asesoramiento sobre el préstamo al consumidor que intervenga.

Esta reunión con el notario se tendrá que producir, como muy tarde, el día antes de la firma de la escritura y, si el particular no cumple con esa obligación de acudir a que el notario le informe de las condiciones que van en el contrato, no se podrá firmar la escritura.

De esta forma, no se deja en manos del banco toda la responsabilidad en relación con la obligación de informar al consumidor sobre todas las consecuencias que conlleva la inclusión de las distintas cláusulas de un préstamo hipotecario, sino que se exige también a este consumidor un papel activo a la hora de contratar.

La Cláusula Suelo y la Cláusula Cero

Otra novedad importante es que la cláusula suelo pasa a ser ilegal. Hasta ahora, la cláusula suelo era una cláusula perfectamente legal, pese a que al haberse incluido en muchas ocasiones de forma poco transparente, acabara declarándose su nulidad. Hoy, ya no puede establecerse una cláusula de este tipo en ningún préstamo hipotecario.

No obstante, en cambio, se establece una cláusula suelo válida, la cláusula cero. Esta cláusula no deja de ser una cláusula suelo, pero con valor cero. Es decir, de ninguna forma, el tipo de interés podrá ser inferior a cero, por mucho que baje el Euribor, que os recuerdo que desde hace más de tres años está en negativo.

Existen más novedades, sin embargo, éstas son las más relevantes de los nuevos préstamos hipotecarios que se han empezado a firmar desde el pasado 16 de junio de 2019.