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La ejecución extrajudicial de una hipoteca es un procedimiento muy desconocido para la mayoría, con el que, en caso de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, la entidad bancaria puede conseguir enajenar la vivienda hipotecada para de esta forma cobrar la deuda pendiente.

Se trata de un procedimiento muy similar al procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, pero que no se realiza en el juzgado, sino ante un notario.

La ejecución hipotecaria. Judicial y extrajudicial

El procedimiento de ejecución extrajudicial o de venta extrajudicial tiene el mismo fin para el banco, conseguir subastar la vivienda y cobrar la deuda pendiente. Sin embargo, las diferencias entre un procedimiento de este tipo y el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, son muy relevantes.

Ejecución extrajudicial

(Imagen: Image by congerdesign from Pixabay)

Hasta el pasado año 2013, ni en el procedimiento judicial ni en el extrajudicial, se permitía al consumidor oponerse a la ejecución hipotecaria con base en la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo.

No obstante, pese a que tal imposibilidad era común a ambos procedimientos, en el caso del procedimiento de ejecución judicial, dada la intervención judicial y el mandato que éste tenía de actuar de oficio, sí podía existir un control del clausulado del contrato en la defensa de los consumidores, algo que en el procedimiento extrajudicial no existía en modo alguno, ya que el notario no tenía esa facultad. Esto conllevaba que este procedimiento resultase aún más sencillo para el banco, pues le permitía lograr su fin, subastar la vivienda hipotecada, sin tener ningún impedimento derivado de la inclusión de cláusulas abusivas en el contrato.

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El caso Aziz y la reforma legislativa

Esta desprotección cambió en el año 2013 con motivo de una sentencia dictada por el TJUE, la que resolvió el conocido caso Aziz y que fue la que impulsó que hoy en día se hayan podido frenar muchísimos procedimientos de ejecuciones hipotecarias. Esta sentencia dio un enorme tirón de orejas a nuestro legislador y provocó que se modificasen distintas normas procesales, fundamentalmente la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria, porque sacó a la luz las enormes deficiencias que tenía nuestra legislación, la cual permitía al consumidor oponer la existencia de cláusulas abusivas en un procedimiento ejecutivo y conseguir paralizarlo hasta que se resolviese.

Por eso, con ese cambio legislativo que provocó el pronunciamiento del TJUE, en la actualidad sí se contemplan estas armas de defensa de los consumidores, tanto en los procedimientos de ejecución judicial como en este procedimiento extrajudicial.

No obstante, aunque ambos procedimientos han evolucionado, el procedimiento de ejecución extrajudicial sigue siendo más deficitario que el judicial. Sirva de ejemplo que, en este procedimiento extrajudicial, es el propio consumidor quien debe tener la iniciativa de actuar frente al banco para impugnar las cláusulas que entienda abusivas, mientras que en el procedimiento judicial el juez sigue teniendo esa función de controlar de oficio las cláusulas del contrato, de forma que puede ser él directamente quien revise si las cláusulas del contrato pueden ser nulas o no.

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La necesidad de consentimiento del consumidor

Sin embargo, un requisito fundamental para que la entidad bancaria pueda acudir a este otro tipo de ejecución hipotecaria es que esta posibilidad tiene que ser expresamente consentida por el consumidor.

No cualquier hipoteca que se deje de pagar puede permitir al banco, en el caso de que se dé por vencido de forma anticipada, acudir a cualquiera de estos procedimientos de ejecución, sino que, para que el banco pueda acudir a la ejecución extrajudicial, tiene que estar expresamente prevista esta opción en la propia escritura. Esto implica, por tanto, que el consumidor debe haber consentido expresamente esta opción.

Sin embargo, como el tiempo nos ha debido hacer ver, el hecho de que exista una cláusula en el contrato que implique que el consumidor otorga ese consentimiento, no implica que ese consentimiento sea siempre válido, por lo que, al igual que ha ocurrido con multitud de cláusulas incluidas en préstamos hipotecarios, quizá nos encontremos ante una cláusula abusiva.