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La Comisión Europea adelanta su parecer sobre los gastos de hipoteca

Han sido muchísimas las noticias que hemos conocido hasta ahora sobre los gastos hipotecarios, pero aún no está todo dicho sobre esto, ya que el TJUE tendrá que pronunciarse también sobre la distribución de gastos que realizó nuestro Tribunal Supremo hace casi un año.

Pero antes de que conozcamos la Sentencia que deberá dictar este tribunal, para lo que aún queda algún tiempo, hemos conocido el dictamen que ha emitido la Comisión Europea, por la que indica su parecer sobre este asunto.

La postura mantenida por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo se pronunció sobre la consecuencia que tendría que tener la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de todos los gastos al consumidor en varias sentencias dictadas el pasado 23 de enero de 2019. En estas sentencias, prácticamente iguales, determinó cómo se tenían que distribuir los gastos hipotecarios, concretamente los gastos de notaría, de gestoría y de registro. Sobre el Impuesto de AJD dos meses antes ya dejó claro que este gasto, pese a declararse la nulidad de dicha cláusula, no lo pagaría el banco, lo pagaría el consumidor.

Gastos hipoteca Comision europea

Al respecto del resto de gastos, su conclusión fue que, salvo los gastos derivados de la inscripción registral, que tendrían que ser asumidos íntegramente por la entidad financiera, los derivados de la intervención notarial y los devengados por la gestoría interviniente tendrían que asumirse por ambas partes a medias.

De esta forma quedaba zanjado el asunto de qué cantidades no tendría que haber pagado el consumidor cuando formalizó el préstamo hipotecario y, por tanto, qué cantidades podría reclamar al banco junto con la solicitud de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios.

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La cuestión prejudicial planteada ante el TJUE

Poco tiempo después de conocerse tales sentencias del Tribunal Supremo, los jueces del Juzgado de Primera Instancia 17 de Palma de Mallorca y del de Primera Instancia 6 de Ceuta, plantearon una serie de cuestiones al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que fuera éste el que dejara claro qué debería ocurrir en estos casos.

En esta cuestión prejudicial, además de preguntarle al TJUE sobre la cláusula de gastos hipotecarios y las consecuencias de su nulidad, también se le preguntaba sobre la comisión de apertura, sobre la condena en costas y sobre si existen plazos de prescripción en la reclamación de lo que no se debería haber pagado, sin embargo, en este artículo vamos a desgranar lo que opina la Comisión Europea respecto de la primera de las cuestiones a resolver.

La cuestión principal que se le plantea al TJUE, consiste en pedirle a dicho tribunal que determine si establecer que ciertos gastos (o parte de estos gastos) no puedan reclamarse pese a declararse la nulidad de la cláusula que obligó al consumidor a asumirlos íntegramente, sería una forma de integrar la cláusula anulada o no. Algo que la normativa de consumidores veta a los juzgadores, salvo circunstancias muy excepcionales.

Imposibilitando “corregir” la nulidad de una cláusula con un nuevo contenido, lo que pretende es disuadir, en este caso al banco, de incluir una cláusula que pueda ser abusiva, de forma que no le traiga cuenta incluir este tipo de cláusulas.

Los gastos de notaría

Como he adelantado, el Tribunal Supremo determinó que estos gastos se tendrían que pagar a medias entre el banco y el prestatario, cada uno el 50% por ciento de la factura.

Para la Comisión Europea esta distribución que se realiza es correcta, al entender que es una conclusión que deriva de aplicar la normativa sobre aranceles notariales, de tal forma que la cláusula a anular lo que busca es evitar la aplicación de esa normativa conforme a la que las dos partes son interesadas en la escritura y las dos partes tendrían que pagar a medias este gasto. De esta forma, al eliminar la cláusula, debe aplicarse dicha normativa concreta de los aranceles.

Los gastos de registro

El siguiente gasto al que se refiere la Comisión es el del Registro de la Propiedad.

Sobre éste, el Tribunal supremo estableció que debía ser asumido íntegramente por el banco. A esta conclusión se llegó también por aplicación de la normativa que regula los aranceles de los registradores de la propiedad. Conforme a esa normativa, dicho gasto debe pagarlo el interesado en que intervenga el Registrador y el Tribunal Supremo entiende que dicho interesado es, precisamente, el Banco por inscribir una hipoteca a su favor.

Al igual que respecto del gasto de Notario, la Comisión entiende que es correcto lo que dijo el Supremo.

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Los gastos de gestoría

Respecto a este gasto, la Comisión europea ya no está tan de acuerdo con lo que mantuvo el Tribunal Supremo en sus sentencias.

En este caso, nuestro Alto Tribunal intentó aplicar una normativa bancaria para justificar que este gasto lo deberían haber pagado, el banco y el prestatario, a partes iguales. Pero esa normativa lo único que establece es que el banco tiene que informar al consumidor de su derecho a acordar con el banco el nombramiento de un gestor que se encargue de la tramitación necesaria para la inscripción registral de la hipoteca. Pero esa normativa no obliga a nada, ni tan siquiera a que tenga que intervenir un gestor, ya que incluso podría hacer esta gestión el propio banco o el propio prestatario.

Por eso la Comisión Europea afirma que esa conclusión a la que llega el Supremo no es correcta, pues entiende que si intervino una gestoría fue porque el banco lo exigió y, entonces, ese gasto lo debe cubrir el banco.

El Impuesto de AJD

Al respecto del Impuesto de AJD, la Comisión Europea, aunque no entiende, como creo que nos pasa a todos, los vaivenes que tuvo el Supremo con toda esta cuestión, algo que además le echa en cara, mantiene que la solución de que lo tenga que pagar el consumidor nace de aplicar la normativa del impuesto, no de limitar los efectos de anular esta cláusula. Por este motivo, entiende correcta la solución alcanzada, sobre todo porque es algo que escapa a la normativa de consumidores y usuarios.

Los gastos de la tasación de la vivienda

Al respecto de este último gasto, no conocemos la opinión del Tribunal Supremo, simplemente, porque en esas sentencias en las que este Tribunal determinaba cómo se tenían que distribuir los gastos hipotecarios, no se discutía sobre este gasto de tasación. Pero sí hay disparidad entre las posturas que mantienen las distintas Audiencias Provinciales.

La Comisión Europea entiende que no es correcto el criterio mayoritario que siguen las Audiencias Provinciales, que es el de entender que el consumidor es quien tiene que asumir los gastos de tasación y, por tanto, que no puede reclamar al banco este gasto.

Para este organismo ese criterio lo que hace es subsanar la eliminación de la cláusula, porque no existe ninguna norma que obligue al consumidor a ser quien deba asumir dicho gasto, pues la normativa sólo exige que exista una tasación, pero no a costa del consumidor.

Entonces, entiende que, si se anula esta cláusula, al consumidor se le debe resarcir de haber tenido que pagar este gasto, por habérselo impuesto el banco, es decir, podría reclamar la totalidad del gasto de tasación.

La proposición de la comisión de establecer una indemnización a favor del consumidor

Pese a todo lo anterior, hay un punto que verdaderamente me resulta muy interesante de estas conclusiones.

La Comisión Europea entiende que el hecho de que el banco sólo tenga que pagar, en algunos casos la mitad de los gastos y en otros, pese a anularse la cláusula, no tenga que asumir ningún coste, conlleva que el efecto disuasorio que tanto se busca que tenga la anulación de una cláusula se vea reducido. Por eso, la Comisión Europea entiende que, en estos casos, el banco además de abonar la parte que no tendría que haber pagado el consumidor debería también indemnizarlo por el daño moral sufrido.